Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM về thị trường bất động sản, đến cuối tháng 4 năm 2026, thành phố mới có 4 dự án được giải ngân từ chương trình tín dụng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tổng số tiền giải ngân lũy kế đạt 508 tỷ đồng.
Ở phía khách hàng cá nhân, mức giải ngân còn thấp hơn nhiều. Toàn địa bàn chỉ ghi nhận 7 trường hợp được vay vốn, với tổng doanh số 5,87 tỷ đồng. Tính bình quân, mỗi khách hàng được vay khoảng 838 triệu đồng.
Chương trình tín dụng này được triển khai theo Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ, ban đầu có quy mô 120.000 tỷ đồng. Sau đó, hạn mức được nâng lên 145.000 tỷ đồng, với sự tham gia của 9 ngân hàng thương mại. Mục tiêu của chương trình là hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Tại TP.HCM, hiện có 16 dự án thuộc các nhóm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ được công bố. Trong số này, 8 dự án đã được ngân hàng thương mại hoặc quỹ đầu tư cấp tín dụng. Tuy vậy, chỉ một nửa số dự án nói trên đã thực sự được giải ngân theo chương trình ưu đãi.
Ngoài nhóm dự án được vay trong chương trình 145.000 tỷ đồng, còn có 3 dự án khác được ngân hàng thương mại cấp vốn nhưng không thuộc gói tín dụng này. Lãi suất cho vay của các khoản này dao động 7,9-8,5% mỗi năm. Một dự án khác sử dụng nguồn vốn vay từ Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh Bình Dương trước đây.
Bên cạnh gói tín dụng qua ngân hàng thương mại, chương trình cho vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100 cũng ghi nhận giải ngân trong những tháng đầu năm. Theo số liệu từ Chi nhánh Ngân hàng Chính sách xã hội TP.HCM, trong hai tháng đầu năm, doanh số cho vay đạt 96,2 tỷ đồng với 63 lượt khách hàng. Đến cuối tháng 2, dư nợ chương trình này đạt hơn 1.502 tỷ đồng, với 2.288 khách hàng còn dư nợ.
Trong khi dòng vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội vẫn chậm, thị trường nhà ở TP.HCM tiếp tục lệch mạnh về phân khúc cao cấp. Từ đầu năm đến nay, thành phố có 20 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung ứng tổng cộng 16.328 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 14.637 căn, còn phân khúc trung cấp có 1.691 căn. Thị trường không ghi nhận nguồn cung nhà ở bình dân.
Đáng chú ý, toàn bộ gần 1.700 căn thuộc phân khúc trung cấp đủ điều kiện mở bán đều đến từ hai dự án nhà ở xã hội. Dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt cung cấp 755 căn, giá bán 21,6 triệu đồng mỗi m2. Dự án Khu nhà ở cao tầng Phúc Đạt Tân Uyên cung cấp 936 căn, giá bán 22 triệu đồng mỗi m2.
Sự chênh lệch giữa quy mô gói tín dụng và số lượng người mua nhà được giải ngân cho thấy bài toán nhà ở xã hội tại TP.HCM không chỉ nằm ở nguồn vốn. Tiến độ pháp lý, nguồn cung dự án đủ điều kiện, khả năng tiếp cận vốn của người mua và mức giá thực tế vẫn là những điểm nghẽn lớn cần được tháo gỡ nếu muốn dòng vốn ưu đãi đi vào đúng nhóm có nhu cầu an cư.
